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房企多元化成功样本:雅居乐七条“不天花板”

2019-01-12    

  同时,这些多元化业务波及的都是万亿规模的大市场,为全体集团供应了“不天花板”的发展空间。仅以代建业务为例,公开数据显示,近三年,房地产代建累计合约总建造面积超过7000万平方米,净利润率水平持续高于20%,年销售额逼近千亿。2017至2020年代建市场规模总量将超过1.7亿平方米。

  在多元化的触角中,作为社区“最后一公里”的物业管理业务是雅居乐最受瞩目的板块。

  而在这新一轮的大浪淘沙中,雅居乐可能是最先找到正确转型方向并乘势而上的房企之一。

  目前,雅居乐的地产业务依然保持较快增添,在地产业务范围化与多元新业务盈利之间,雅居乐实现了平衡。对雅居乐而言,规模慎重扩展的地产主业是多元化业务强有力的支持,而蓬勃发展的多元化业务则可能与地产业务发生正向协同效应。

  雅居乐房管集团脱胎于雅居乐建设集团,利用雅居乐26年开发管理教训,通过输出上市企业品牌、派驻中心专业团队以及全产业链复合资源,向市场提供不动产全过程管理服务。雅居乐房管集团2018年4月成破,成破当年即实现揭阳、青田两地项目从项目签约、设计、建设、销售一系列工作,品牌和产品受到当地客户热捧实现大卖,也获得配合方确实定,同时与河源、中山、九江、淮安等地近十个项目签署合作协议。

  除了物业销售单价先进的因素,高利润率的多元化业务也是雅居乐毛利率大幅提升的重要起因。例如,招银国际在研报中指出,雅居乐的名目代建作为一项轻资产业务,人工费用是主要的成原起源。个别而言,代建公司将收取一定比例房产价值作为管理费,净利润率可达50-60%。

  需要指出的是,支撑雅居乐多元化布局的背地仍然是连续稳重推进的住宅开发业务。

  诚然地产开发目前仍然是绝大多数房企的基石跟主要收入来源,但多元发展已成为它们新的策略方向,寻找高利润、高成长性的行业,成为房企转型的共识。比喻万科定位转变为“美好生活服务商”,保利发展则致力于打造“不动产生态发展平台”。

  在雅居乐看来,多元业务与主业跨度不大,存在深远的内部历史基因和发展积淀,是雅居乐多元化战略的核心优势所在。在“以地产为主,多元业务并行”的“1+N”发展战略模式下,2018年上半年雅居乐集团新增三大产业板块,已形成地产、雅生活、环保、教诲、建设、房管、资本和商业管理八大产业集团并行经营的格局。

  目前来看,雅居乐的多元化业务不论是范畴还是利润都取得了不菲的成绩。以雅生活为例,业绩报告显示,今年上半年,雅生活的营业额为公民币14.06亿元,较去年同期回升103.1%;净利润及股东应占溢利辨别较去年同期大幅回升174.0%及196.3%。

  固然在目前的财务报表中,环保、物业等其余业务板块的营收比例还不大,但根据雅居乐治理层预计,到2023年,非地产销售业务的贡献将占集团总收入的50%。

  雅居乐环保集团聚焦固废处理、生态修复和水务三大范围,业务波及危险废物处理、生活垃圾处理、餐厨垃圾处理、污泥处理、土壤修复、水环境修复、污水处理以及自来水供给等,几乎涵盖除大气外所有的沾染防治和资源再生运用。目前,雅居乐环保集团在华东、京津冀、山东、华中、华南、广西、西部、海南八大区域全面布局,旗下项目总数已超40个,遍布15个省份/直辖市。截至目前,雅居乐环保集团领有超270万吨/年的危废处理资质和超1400万立方米的保险填埋场库容,在危废处理行业排名前列。

  2018年2月9日,雅生活在港股成功上市,成为雅居乐多元化板块中第一个分拆上市的产业集团,也是中国首家红筹分拆H股上市的物业服务企业。截至2018年6月,雅居乐旗下雅生活管理的物业覆盖全国27个省市自治区,合约总修筑面积18563万平方米,领有200多个名目,服务业主超过100万人。值得留心的是,作为雅生活的长期策略投资者,绿地集团将在将来五年每年向雅生涯供给1000万平方米的物业管理服务建筑面积,为雅生活的发展打下持重的基础。

  二

  而利润率的晋升,则让雅居乐成为了中国利润率最高的房企之一。半年报显示,今年上半年,雅居乐的毛利率跟净利率分别达到49.6%和17.7%。而从前三年,雅居乐的毛利率实现从25.1%、26.5%到40.1%的三级跳,净利率则从5.4%、6.5%向13.1%始终攀升。

  和不少“跨界多元化”的房企不同的是,雅居乐并没有进入到一些陌生范畴去拓展业务,而是在“不熟不做”的思路下,决定与地产相干的行业进行横向业务拓展。

  例如,依附雅居乐环保成熟的污水处理技巧,雅居乐的楼盘都打算并配有技能提高的污水处置站。未来雅居乐还将打造“环保产业+地产开发”的配合模式,打造新兴的环保产业新城或特色小镇。

  事实上,雅居乐的多元融资渠道受到了多家国际评级机构的高度认可。今年上半年,穆迪及标普分辨上调雅居乐评级至“Ba2”及“BB”级别,展望均为“稳定”。

  轻资产的代建业务同样是雅居乐今年着力打造的新增加点。

  多元化业务的快速发展,也为雅居乐带来更多资本市场的融资机会。例如,雅生活上市融资濒临40亿港币,其中65%的资金用于收并购。截止到目前,没有任何一家同类上市公司里面到达这样的融资额度,这为雅生活的规模扩大建立了一道坚固的护城河。

  对资本市场而言,雅居乐开拓的多元化业务大多具备优质的现金流和持续牢固的利润,同时受房地产周期稳固的影响较弱,这象征着更好的市盈率与市净率表现。

  环保板块也是雅居乐正在大力扩张的业务之一。

  可供对比的数据是,业界公认在毛利率方面有精良表示的华润置地,今年同期的毛利率是48.1%;三巨头之一的万科集团,今年上半年的毛利率是27.36%。雅居乐的毛利率表现可与行业的龙头企业匹敌。

  刚成立不久的雅居乐商业管理集团则整合了购物核心、写字楼、社区贸易、长租公寓、文旅、酒店、高球等复合型业务,围绕商业地产投、融、管、退全价值链各环节提供专业的运营、管理服务。10月1日,雅居乐商业管理集团旗下的首个一站式社区MALL雅居乐•邻里时光在广州番禺开业。目前,雅居乐商管在全国50多个城市占领100多个项目,商业总体量超300万方。

  据悉,早在2016年,雅居乐就开启了多元化发展战略,公司名称由“雅居乐地产”变更为“雅居乐团体”,业务架构调解为“以地产为主,多元业务并行”的运营模式,突显“以人为本”的品牌定位及精神追求。多元化策略的启动比方扩大赛道,由“单一开发”向“开发+经营”发展,与主营地工业务的协同成了转型的新方向。

  对雅居乐而言,多元化战略带来的不仅是增长点的改变,更是盈利模式的提升。

  通过地产相关业务的多元化,雅居乐已经扩大到了地产业务之外的七条“不天花板”的新赛道。

  近日,雅居乐宣布公司2018年销售额超越千亿,正式跻身千亿房企序列。但更大的变革切实隐藏在数字确当面:在行业集中度快捷提升的大潮下,像雅居乐这样具备战略雄心的房企,已经开始调整舵头或进行战略调剂。

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